Login to Website

Login dengan Facebook
Advertise? Click here

 

Post Reply
SHORT URL : http://ceri.ws/998809
 
Thread Tools
Old 27th May 2012   # 1
 

bakwanmalang's Avatar
Senior Ceriwiser
Join : May 2012
Posts : 5,962
bakwanmalang mempunyai hidup yang Normal 11
THREAD STARTER

[INFO] cara mengurus Sertifikat Hak Milik (SHM)


selamat pagi agan2 sekalian



disini gw mo sharing gimane cara mengurus tanah/bangunan, yang tadinya belum bersertifikat (masi AJB or HGB) jadi bersertifikat (SHM)



moga2 sharing gw berguna, coz gw juga lagi nyari2 rumah yang murah dan rata2 rumah yang harganya agak miring ada di daerah "pinggiran" dan kebanyakan belum bersertifikat




[/quote]
Quote:
 





A. Cara Pengurusan Perubahan Tanah HGB Ke SHM (Hak Guna Bangun ke Hak Milik)



Tanah dengan status sertifikat hak guna bangun (HGB) bisa dijadikan sertifikat hak milik (SHM) dengan sertifikat HGB tersebut harus dimiliki oleh warga negara indonesia (wni) dengan luas kurang dari 600 meter persegi, masih menguasai tanah dan memiliki HGB yang masih berlaku atau sudah habis masa.



Syarat mengajukan permohonan mengubah sertifikat HGB ke hak milik :



1. Sertifikat asli HGB yang akan diubah status



2. Fotokopi IMB (izin mendirikan bangunan) yang memperbolehkan dipergunakan untuk didirikan bangunan



3. Bukti identitas diri



4. Fotokopi SPPT PBB (pajak bumi dan bangunan) terakhir



5. Surat permohonan kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat



6. Surat penyataan tidak memiliki tanah lebih dari 5 bidang dan luas kurang dari 5000 meter persegi.



7. Pajak : (NJOP tanah 20 juta) x 2%



8. Membayar biaya perkara Tambahan :



- Bisa menggunakan jasa notaris PPAT (pejabat pembuat akta tanah) untuk pengurusan HGB ke SHM.



- Dasar hukum adalah Keputusan Menteri Negara / Kepala BPN No. 6 tahun 1998.



B. Cara Pengurusan Transaksi Jual-Beli Tanah



Mungkin bermanfaat juga nih, apabila ada yang berpengalaman/ pernah melakukan transaksi jual-beli tanah bisa menambah/koreksi. Jual beli tanah merupakan hal yang sering terjadi dalam kehidupan sehari-hari di masyarakat. Apabila antara penjual dan pembeli sudah bersepakat untuk melakukan jual beli tanah terhadap tanah yang sudah bersertifikat maka beberapa langkah yang harus ditempuh adalah :



1. Akta Jual Beli (AJB)



Si penjual dan si pembeli harus datang ke Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk membuat akta jual beli tanah. PPAT adalah Pejabat umum yang diangkat oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional yang mempunyai kewenangan membuat akta jual beli dimaksud. Sedangkan untuk daerah-daerah yang belum cukup jumlah PPAT-nya, Camat karena jabatannya dapat melaksanakan tugas PPAT membuat akta jual beli tanah.



2. Persyaratan AJB



yang diperlukan untuk membuat Akta Jual Beli Tanah di Kantor Pembuat Akta Tanah adalah :



a. Penjual membawa :



Asli Sertifikat hak atas tanah yang akan dijual.



Kartu Tanda Penduduk.



Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan.



Surat Persetujuan Suami/Isteri bagi yang sudah berkeluarga.



Kartu Keluarga.



b. Sedangkan calon pembeli membawa :



Kartu Tanda Penduduk.



Kartu Keluarga.



3. Proses pembuatan akta jual beli di Kantot PPAT.



a. Persiapan Pembuatan Akta Jual Beli.



1) Sebelum membuat akta Jual Beli Pejabat pembuat Akta Tanah melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan.



2) Pejual harus membayar Pajak Penghasilan (PPh) apabila harga jual tanah di atas enam puluh juta rupiah di Bank atau Kantor Pos.



3) Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut ia tidak menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.



4) Surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.



5) PPAT menolak pembuatan Akta jual Beli apabila tanah yang akan dijual sedang dalam sengketa.



b. Pembuatan Akta Jual Beli



1) Pembuatan akta harus dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis.



2) Pembuatan akta harus dihadiri oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.



3) Pejabat pembuat Akta Tanah membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta.



4) Bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan Pejabat Pembuat Akte Tanah.



5) Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama).



6) Kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya.



4. Bagaimana langkah selanjutnya setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli?



a. Setelah selesai pembuatan Akta Jual Beli, PPAT kemudian menyerahkan berkas Akta Jual Beli ke Kantor Pertanahan untuk keperluan balik nama sertifikat.



b. Penyerahan harus dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut.



5. Berkas yang diserahkan itu apa saja ?



a. Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli.



b. Akta jual beli PPAT.



c. Sertifikat hak atas tanah.



d. Kartu Tanda Penduduk (KTP) pembeli dan penjual.



e. Bukti pelunasan pembayaraan Pajak Penghasilan (PPh).



f. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.



6. Bagaimana prosesnya di Kantor Pertanahan ?



a. Setelah berkas disampaikan ke Kantor Pertanahan, Kantor Pertanahan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT, selanjutnya oleh PPAT tanda bukti penerimaan ini diserahkan kepada Pembeli.



b. Nama pemegang hak lama (penjual) di dalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk.



c. Nama pemegang hak yang baru (pembeli) ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat dengan bibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.



d. Dalam waktu 14 (empat belas hari) pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli di kantor pertanahan.





moga2 bermanfaat gan...



silahkan dibaca gan...



klo berkenan, silahkan dilempar bata yang banyak gan



coz gw lagi pengen bikin rumah, matur tenkyu...







UPDATE :::[



BIAYA-BIAYA YANG HARUS DIKELUARKAN WAKTU NGURUS2 NYA ANTARA LAIN



[quote]





1. Pajak Penjual dan Pajak Pembeli

Berhati hatilah dengan penjual rumah yang ingin menjual rumahnya dengan harga bersih, karena kita harus tau dulu apakah harga besih adalah harga diluar notaris dan pajak penjual atau tidak. Bila penjual minta bersih diluar biaya-biaya lain. Bersiap-siaplah untuk merogoh tabungan lebih banyak. Rincian pajak adalah sbb:





Pajak Penjual (PPH) : 5% x harga (tanah rumah) NJOP

Pajak Pembeli (BPHTB) : 5% x harga (tanah rumah 60 Juta)





Contoh :



*

Luas tanah 145 m2, harga tanah di NJOP adalah 1.300.000/m2

*

Harga bangunan di NJOP 500rb/m2

*

Sehingga pajak penjual = 5% x [145 x ( 1.300.000 500.000) ] = 13.050.000

*

Pajak pembeli = 5% x [[145 x ( 1.300.000 500.000) ] 60.000.000]] = 10.050.000. Sehingga apabila kita yang harus membayar pajak pejual maka kita harus mengularkan dana untuk pajak jual beli adalah 23.100.000 diluar harga rumah.



2. Biaya notaris

Apabila biaya notaris yang akan ditunjuk bersama di tanggung oleh pembeli maka bersiap-siap aja untuk mengeluarkan waktu dan tenaga yang lebih, karena selain kita harus mencari-cari notaris PPAT yang murah dan benar (bila tidak melalui KPR Bank) kita juga harus ngotot-ngototan menawar harga ke notarisnya. Tapi bila kita melalui KPR bank, kita akan mendapat notaris yang sudah memiliki standar biaya dari BANK tsb. Untuk mendapatkan harga yang spesial dari notaris BANK kita harus pandai-pandai meloby manager cabang bagian perkreditan tempat kita mengajukan tsb. Akan lebih baik bila kita bisa meloby ke yang lebih berwenang diatas manager tsb, sehingga kita akan mendapatkan potongan harga khusus untuk notaris tsb.

Biaya-biaya yang akan kita keluarkan untuk notaris sbb:



*

Biaya cek sertifikat : Rp. 100.000,-

*

Biaya SK 59 : Rp. 100.000,-

*

Biaya validasi pajak : Rp. 200.000,-

*

Biaya Akte Jual Beli (AJB) : Rp. 2.400.000,-

*

Biaya Balik Nama (BBN) : Rp. 750.000,-

*

SKHMT : Rp. 250.000,-

*

APHT : Rp. 1.200.000,-

*

Total : Rp.5.000.000,-



Cek sertifikat diperlukan untuk memastikan apakah sertifikat tersebut asli atau palsu, Validasi pajak juga perlu untuk memastikan apakah pajak sudah dibayar/belum atau bukti pembayaran ternyata palsu, biaya akte jual beli merupakan biaya perngurusan segala berkas-berkas sampai selesai dan kita hanya menandatangani bersama si penjual semua berkas-berkas dan pernjanjian jual beli, biaya balik nama adalah biaya pengurusan balik nama semua sertifikat dari penjual ke pembeli.



3. Biaya peningkatan HGB ke SHM

Bila sertifikat yang ada adalah HGB (Hak Guna Bangunan), maka pembeli dapat meningkatkan sertifikat menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik). Biayanya sbb:



*

Biaya pemasukan kas negara (2% x (NJOP tanah 60 Juta)

Misal harga NJOP tanah : Rp.1.300.000/m2 dan luas tanah adalah 145 m2. maka NJOP tanah : 1.300.000x 145 = 188.500.000. jadi biaya pemasukan kas negara untuk peningkatan SHM adalah : 2% x (188.500.000-60.000.00) = Rp. 2.570.000

Jasa notaris : Rp. 1.000.000- Rp.2.000.0000. Jadi total biaya peningkatan hak milik antara Rp 3.570.000- Rp.4.570.000





jgn lupa di rate gan !!!



biar yg laen bisa ikut baca...



 
Sponsored Links.
Sponsored Links
Post Reply

Thread Tools



Switch to Mobile Mode